この記事では新築マンションではなく、中古マンションを購入して自分の好みに合わせてリフォームして住みたい方に、どんなことに気を付けて物件を選んだ方がいいか、これまでマンションリフォーム営業として実際仕事をしてきた知識や経験からお話したいと思います。
物件の構造を確認
物件を決める際にデザイン会社やリフォーム会社や決まっていれば、一緒に内見してもらって
以下のような点をチェックしてもらえば簡単ですが、決まってなければ不動産屋さんと見に行くことになり、不動産屋さんも知識が高い方もいらっしゃると思いますが、以下のような点をぜひ知識としてお持ち頂ければ物件選びもスムーズかと思います。
☆「ラーメン構造」または「壁式構造」？
上記はマンションリフォームできる範囲を示しています（専有部と呼ばれる個所）。
この図は「ラーメン構造」の場合です。
ラーメン構造とは、柱・梁・床スラブで支えている構造です。
一般的に見分ける場合は部屋の中や図面に柱型や梁型があればラーメン構造です。
一方「壁式構造」とは？
「壁式構造」の場合は昔からある団地とかに多いですが、柱型や梁型がなくコンクリートの壁が
耐力壁（構造壁）になっていますので壁を壊すことは出来ません。なので間取りの変更は不可です。但し一部間仕切り壁がコンクリートではない可能性もあります。その壁だけは壊すことが出来ます。建築図面があると不動産屋さんが見ればわかると思いますが、手で壁を叩いてみればコンクリートの壁なのかどうかはわかると思います。（コンクリートの壁は固いですし空洞がないので、あまり強く叩くと手が痛くなるのでお気をつけ下さい）
以上の点からラーメン構造の方が間取り変更が自由になります。
但し、つい最近に全面改装を依頼されたマンションのお部屋がラーメン構造でありながら、
何故か耐力壁やブロック壁がある構造でした。築５０年ほどのマンションでしたが、
技術部のかなりベテランの先輩方に見てもらいましたが、初めて見たとのこと。
本当に珍しいハイブリッド式（？）な構造でした。
そしてそのマンションは管理規約で水回りの移動を禁止されており、ほとんど間取りを変更することが出来ませんでした。これは建築図面を確認したり、壁をたたいてみてコンクリート壁なのか、
ブロック壁なのかの確認にかなり時間が取られました。
あと注意したい点は、ラーメン構造であっても、管理規約（マンションの管理組合のルール）で、間取りの変更に細かいルールがある物件です。
例えば、最近玄関を広くしてシューズクローゼットや土間を大きくするような間取りが多く見られますが、階下の部屋の為に遮音性能が必要だと決めてある場合は床スラブ（コンクリート）の上に
直接土間やタイルを張るのではなく、遮音性のある二重床システム（例えば万協フロアを設置した上にタイルを張る必要があります。
あと前述のように水回りの移動を禁止されているマンションもまれにあります。
プランする前に事前にそのマンションの管理規約の確認が本当に大切です！
管理規約（マンション）とは・・・マンションの管理や使用に関するルールを定めたものです。
区分所有者（住民）の共同の利益を増進し、良好な住環境を確保することを目的としています。
※図・写真についてはマンションリフォーム推進協議会HPより引用。
☆床は？コンクリート直貼り？二重床？
２０００年～に竣工されているマンションは大抵バリアフリーのマンションが多く、
洗面室も居室も床レベルが同じ(段差がない）場合が多いです。
その際洗面室や浴室や洗濯パンの排水管を床下に通すスペースを作る為に、
コンクリートの床スラブが一段下がっている場合（ピット）が多いです。
なので洗面室や浴室の場所を移動するとなると、下がっていない居室のレベルの高さの床に配管スペースを作る為に二重床にして床レベルを上げる必要があるのと、元々洗面室や浴室があった場所の下がっている床を居室にするために二重床にして床高を上げる必要があります。
バリアフリーにするためには結局全体的に床レベルを上げる必要があります。
それより古いマンションになると洗面室や浴室が一段上がっている場合が多いです。
その場合もバリアフリーにするためには洗面室以外は全体的に床レベルを上げる必要があります。
元々全体が二重床でバリアフリーの場合のマンションは（タワーマンションに多いと思われます）が
その場合が一番余計な費用や床レベルを上げずに間取り変更がしやすいです。
☆天井は？直天井？吊天井
直天井であれば、二重床を組んで床レベルが上がってしまうとかなり天井が低くなってしまいます。
吊天井であればどれくらい高さのふところが天井の上にあるかにも寄りますが、天井を少し高く出来れば、床レベルが上がった分をカバー出来ます。ただラーメン構造のマンションは梁があり、
梁の高さには気を付けて下さい。梁はもちろん構造材なので削ったりすることは出来ません。
物件の電気環境の確認
分電盤を確認しましょう。
・各部屋にエアコンを取り付けることが可能なのか？エアコンスリーブ（壁の穴）・室外機置場
はありますか？
・ＩＨコンロを取り付けることは可能なのか？（容量が足りていても管理規約で禁止されている
マンションがありますので確認が必要です。）
・管理規約で何アンペアまで上げることが出来るのか？
※古い分電盤の場合は回路数も少ないですし、25年～30年以上のものは分電盤ごと取り替え
をおすすめします。
管理規約の確認
上記にも述べてきましたが、管理規約によってリフォームで出来る事と出来ない事が
それぞれのマンションによって異なります。
分譲マンションはたいてい管理会社が管理（団地でたまに自主管理というところもあります）
しており、管理会社や管理員さんに言えば、建築図面・設備図面・管理規約を確認する事が
出来ます。 不動産屋さんにお話してもらって、見せてもらったらいいかと思います。
まとめ
・年代や構造によってリフォームによる間取り変更のしやすい物件と難しい（費用がかかる）ある。
・それぞれのマンションの管理規約によって間取り変更の自由度も異なる。
・電気環境も大切（特にエアコンは全室欲しいが古い物件だと廊下側に設置が難しい場合がある）
上記の内容を見極めて中古物件を選ばないと、せっかく自分好みの間取りにしたくて中古物件を買うのに構造や管理規約上出来ない場合があります。
ぜひリフォームで新築マンションにはないオリジナルなお部屋を作ってみたいという方に、
お役に立てれば嬉しいです。
